Aproape oricine a vândut sau a închiriat un apartament în ultimii ani a auzit sintagma certificat energetic, de obicei cu o zi înainte de semnarea actelor și pe un ton ușor panicat. Documentul are o reputație proastă, în bună măsură meritată: mult timp a fost tratat ca o formalitate de bifat, obținută rapid și fără vizită la fața locului. Reglementările s-au strâns între timp, iar rolul lui începe să se schimbe.
Certificatul de performanță energetică este, în esență, o fișă tehnică a consumului unei clădiri. Nu spune cât ați plătit dumneavoastră la întreținere, ci cât ar consuma clădirea în condiții standardizate de utilizare, pentru încălzire, apă caldă, ventilare, răcire și iluminat. Standardizarea este esențială, pentru că altfel două apartamente identice ar primi note diferite doar pentru că unul e locuit de o familie care ține 24 de grade iarna, iar celălalt de cineva plecat jumătate din an.
Ce scrie efectiv în document
Prima pagină conține informația pe care o caută toată lumea: clasa energetică, notată de la A la G, și consumul specific anual de energie primară, exprimat în kilowatt-oră pe metru pătrat pe an. Alături apare și indicele de emisii de dioxid de carbon, precum și ponderea energiei din surse regenerabile.
În paginile următoare se găsesc elementele care explică nota. Sunt descrise anvelopa clădirii cu structura pereților, a planșeelor și a acoperișului, tipul de tâmplărie, sistemul de încălzire și randamentul lui, sursa de apă caldă și modul de ventilare. Auditorul consemnează suprafețele, orientarea față de punctele cardinale și eventualele punți termice.
Partea cea mai puțin citită și cea mai utilă este lista de măsuri recomandate. Acolo apar intervențiile care ar îmbunătăți performanța, de la termoizolarea fațadei și înlocuirea tâmplăriei până la montarea unor robinete termostatate sau modernizarea sursei de căldură, fiecare cu o estimare a economiei și a perioadei de recuperare a investiției. Cine plănuiește o renovare are aici, gratuit, o primă ordonare a priorităților.
Când este obligatoriu
Legea impune certificatul în câteva momente clare din viața unei clădiri:
- la vânzare, când proprietarul are obligația să îl pună la dispoziția cumpărătorului, iar notarul îl solicită la autentificare;
- la închiriere, când trebuie predat chiriașului;
- la recepția la terminarea lucrărilor pentru construcțiile noi, ca o condiție de finalizare;
- după lucrări de renovare majoră care afectează performanța energetică;
- pentru clădirile publice de peste o anumită suprafață frecventate de public, unde certificatul trebuie afișat vizibil.
Anunțurile imobiliare ar trebui, la rândul lor, să menționeze clasa energetică. În practică regula este respectată inegal, deși în alte state europene informația a devenit un criteriu de negociere a prețului la fel de firesc ca anul construcției.
Certificatul are o valabilitate de zece ani, cu excepția situației în care clădirea suferă între timp modificări care îi schimbă performanța. Poate fi întocmit doar de un auditor energetic atestat pentru gradul corespunzător tipului de clădire, iar numele și numărul de atestat apar pe document.
De ce începe să conteze mai mult decât înainte
Multă vreme, clasa energetică nu influența nici prețul, nici accesul la finanțare. Lucrurile se schimbă din două direcții. Prima este directiva europeană privind performanța energetică a clădirilor, care împinge parcul imobiliar spre standarde tot mai stricte și introduce ideea unor praguri minime de performanță pentru clădirile cele mai slabe. A doua este piața creditării: băncile care acordă credite ipotecare verzi cer clasa energetică drept condiție de eligibilitate, cu dobânzi mai mici pentru locuințele eficiente.
Se adaugă o schimbare de mentalitate a cumpărătorilor, accelerată de facturile din iernile recente. Un apartament în clasa D într-un bloc neizolat costă anual, la încălzire, sensibil mai mult decât unul echivalent în clasa B, iar diferența, capitalizată pe durata unui credit, nu mai este neglijabilă. Aceeași logică se aplică și investițiilor pe care le face un proprietar: întrebarea dacă merită mai întâi izolația, tâmplăria sau o pompă de căldură ori un sistem fotovoltaic primește un răspuns mult mai bun când pleci de la datele din certificat, nu de la o intuiție.
Cum recunoști un certificat făcut serios
Un auditor corect vizitează clădirea, măsoară, fotografiază și cere documentația tehnică existentă. Dacă cineva vă oferă certificatul în două ore, exclusiv pe baza adresei și a suprafeței declarate telefonic, documentul va fi probabil valabil formal și complet inutil ca instrument de decizie.
Merită verificate câteva lucruri la primire: dacă datele geometrice corespund realității, dacă sistemul de încălzire descris este cel existent, dacă lista de măsuri recomandate are legătură cu situația concretă a clădirii sau este un text generic. Un certificat care recomandă termoizolarea unei fațade deja termoizolate spune totul despre modul în care a fost întocmit.
Costul unui certificat pentru un apartament obișnuit rămâne modest raportat la valoarea tranzacției. Diferența dintre varianta ieftină și cea făcută cu vizită la fața locului este de câteva sute de lei, iar a doua vă lasă în mână un document pe care chiar îl puteți folosi. Este una dintre puținele situații în care hârtia obligatorie poate deveni, cu puțină atenție, un instrument de economisire.
